Στην τελευταία μας επικοινωνία, σου έγραψα την γνώμη μου σχετικά με την αγορά ακινήτων και πως αυτή θα κινηθεί τη νέα χρονιά που μας έρχεται. Ξεκαθαρίζοντας για ακόμη μια φορά, πως δεν είμαι σύμβουλος ακινήτων, ούτε έχω κάποιο όφελος από αυτό το email, σου γράφω σήμερα για τον τρόπο που μπορείς να ασχοληθείς με την αγορά των ακινήτων, έχοντας μικρό ή καθόλου διαθέσιμο κεφάλαιο. Δεν προτρέπω για επενδύσεις. Καταθέτω απλά την γνώμη μου, με βάση την εμπειρία μου. Ότι θα διαβάσεις παρακάτω το έχω δοκιμάσει και δουλεύει. Το έχω κάνει ο ίδιος περισσότερες από μία φορές.
Αφού τα ξεκαθαρίσαμε, πάμε να δούμε ακριβώς τον τρόπο.
-Ο τρόπος
Ο τρόπος αυτός ονομάζεται flipping στα αγγλικά και έχει ως κύριο σκοπό την αγορά ακινήτου με σκοπό την πώληση του σε σύντομο χρονικό διάστημα. Το μυστικό εδώ είναι ότι το ακίνητο που θα αγοράσεις, θα το ανακαινίσεις, ώστε να προσδώσεις τη μέγιστη δυνατή υπεραξία και να μεγιστοποιήσεις το κέρδος σου. Η ανακαίνιση θα σε διευκολύνει αρκετά και στην πώληση, καθώς ένα ανακαινισμένο ακίνητο θα πωληθεί πολύ πιο εύκολα και γρήγορα από ένα μη ανακαινισμένο.
-Τα ακίνητα
Δεν κάνουν όλα τα ακίνητα για τη μέθοδο αυτή. Ο στόχος σου είναι να βρεις ακίνητα που πωλούνται χαμηλότερα από ότι στην αγορά ή αρκετά παλιά που χρήζουν οπωσδήποτε ανακαίνισης. Για να μπορέσει να λειτουργήσει αποτελεσματικά ο τρόπος αυτός θα πρέπει τα ακίνητα αυτά να βρίσκονται σε περιοχές υψηλής ζήτησης και χαμηλής προσφοράς. Σε περιοχές δηλαδή όπου για κάποιους λόγους θα αναπτυχθούν μελλοντικά (κέντρο πόλης, τουρισμός, μετρό, υποδομές κ.ά.). Ένα ακόμη καλό σημάδι είναι όταν βλέπεις να χτίζονται ή να ανακαινίζονται αρκετά ακίνητα στη συγκεκριμένη περιοχή.
-Η ανακαίνιση
Στην ανακαίνιση αυτού του είδους των ακινήτων, είναι πολύ σημαντικό να αντικαταστήσεις τις βασικές υποδομές. Ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, θέρμανση και κουφώματα είναι τα απολύτως απαραίτητα να γίνουν σωστά από την αρχή και με τρόπο που θα αντέξουν στα χρόνια. Από εκεί και πέρα, ανάλογα με την περιοχή, την αξία απόκτησης του ακινήτου και την τιμή πώλησης που μπορεί να έχει το συγκεκριμένο ακίνητο, θα κρίνεις με ποιον τρόπο θα προχωρήσει η ανακαίνιση και πόσα χρήματα συνολικά θα διαθέσεις.
-Η έρευνα αγοράς
Ωραία όλα τα παραπάνω, αλλά που θα βρω αυτά τα ακίνητα θα με ρωτήσεις. Η απάντηση είναι απλή, αλλά θα πρέπει να ασχοληθείς σοβαρά. Πρώτα θα βρεις την περιοχή που σε ενδιαφέρει και πιστεύεις πως έχει όλες τις προοπτικές για να αναπτυχθεί. Μπορεί να είναι μια περιοχή που ήδη την ξέρεις πολύ καλά ή μια περιοχή που την πιστεύεις. Το επόμενο βήμα είναι οι γνωστοί και οι φίλοι. Τους ρωτάς όλους αν διαθέτουν ή αν γνωρίζουν κάποιον που διαθέτει κάποιο ακίνητο στη συγκεκριμένη περιοχή.
Έπειτα είναι η επιτόπια έρευνα. Ξέχνα αγγελίες και μεσίτες. Οι ευκαιρίες δεν μπαίνουν στις αγγελίες ή δεν τις προλαβαίνεις αν δεν τις παρακολουθείς καθημερινά. Όσο για τους μεσίτες στην Ελλάδα; (Μια πονεμένη ιστορία, θα γράψω μελλοντικά για το θέμα). Αν βρουν μια εξαιρετική ευκαιρία θα την κρατήσουν για τον εαυτό τους ή θα τη δώσουν σε πελάτες που γνωρίζουν χρόνια. Θα πρέπει να περπατήσεις την περιοχή ξανά και ξανά. Τις πληροφορίες θα τις πάρεις από τους τοπικούς. Μαγαζιά της γειτονιάς, περίπτερα, φούρνοι, θυρωροί, διαχειριστές, θα σου δώσουν τις πληροφορίες που ψάχνεις.
-Το κεφάλαιο
Με αυτό τον τρόπο που σου περιέγραψα παραπάνω, μπορείς να ξεκινήσεις βήμα-βήμα την επένδυση σε ακίνητα με μικρό κεφάλαιο. Ξεκινώντας από μικρά σπίτια και διαμερίσματα, ανακαινίζοντας τα και πουλώντας τα για κέρδος, μπορείς μέσα σε λίγα χρόνια να διαθέτεις ένα πολύ σοβαρό κεφάλαιο. Έτσι, έχοντας το κεφάλαιο και τις γνώσεις στα ακίνητα, θα μπορείς να προχωρήσεις σε μεγαλύτερα projects.
Ο τρόπος αυτός δουλεύει και αν δεν έχεις καθόλου κεφάλαιο. Αρκεί να είσαι ή να γίνει καλός διαπραγματευτής. Σε αυτή την περίπτωση, εκτός από το ακίνητο, θα πρέπει να βρεις από την αρχή και τον αγοραστή. Εδώ το κέρδος θα είναι μικρότερο, καθώς δε θα ανακαινίσεις το ακίνητο και θα πάρεις και ένα ρίσκο, σε περίπτωση που δεν προχωρήσει η αγορά από τον αγοραστή. Αυτό μπορείς να το κάνεις μόνο στην αρχή, ώστε να αποκτήσεις το πρώτο σου κεφάλαιο για να συνεχίσεις.