Την προηγούμενη εβδομάδα, στην καθιερωμένη μας επικοινωνία σου έγραψα για τον ιδανικό ενοικιαστή και πως αυτός επηρεάζει τον σχεδιασμό της ανακαίνισης. Πολλοί από εσάς μου απαντήσατε σε αυτό το email, ζητώντας μου να σας αναφέρω τους τρόπους για να εισπράξετε σίγουρα τα ενοίκια σας.
Κατ αρχάς να σας πω πως τίποτε δεν είναι σίγουρο, όπως εξαιρετικά το έθεσε και ο Βενιαμίν Φραγκλίνος*: “τίποτα δεν είναι σίγουρο στη ζωή, μόνο ο θάνατος και οι φόροι”.
Να ξεκαθαρίσω επίσης πως ούτε νομικός είμαι, ούτε και λογιστής. Οι συμβουλές μου πηγάζουν από την 15ετή και πλέον εμπειρία μου στην αγορά των ακινήτων. Όλα αυτά τα χρόνια έχω συναναστραφεί με αμέτρητους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές. Ως εκ τούτου, θα σου μεταφέρω την πραγματικότητα όπως την αντιλαμβάνομαι. Μπορείς λοιπόν να ακούσεις την άποψη μου ή να μη συνεχίζεις να διαβάσεις αυτό το email.
- Ο πρώτος τρόπος για να μη χάσεις χρήματα είναι να ενοικιάσεις το ακίνητο σου. Ναι, όσο και να φοβάσαι τον κακό ενοικιαστή, ότι θα σε φεσώσει ή θα σου κάνει ζημιές στο ακίνητο, αν το ακίνητο μείνει εκτός αγοράς σίγουρα θα χάσεις χρήματα.
- Μπήκες λοιπόν στην αγορά. Αγορά σημαίνει ότι ερευνώ και μαθαίνω ποια είναι η καλύτερη τιμή που μπορεί να πιάσει το ακίνητο μου. Προσοχή! Όχι η μεγαλύτερη, η καλύτερη. Αυτό σημαίνει ότι το ενοίκιο που ζητώ μπορεί να πληρωθεί από τον ενοικιαστή και δεν αυξάνω τις πιθανότητες από μόνος μου, να μην πληρωθεί. Να το κάνω πιο λιανά. Αν η τιμή παρόμοιων ακινήτων στην περιοχή σου είναι 1.000 ευρώ και εσύ βρεις κάποιον να το νοικιάσει 3.000 ευρώ, κάτι κάποιος δεν υπολόγισε σωστά. Και μπορεί στην αρχή να σου φαίνεται καλό, όμως υπάρχει μεγάλος κίνδυνος το καλό να γίνει κακό, μετά από λίγους μήνες.
- Παρόμοια με την παραπάνω περίπτωση, είναι να υποτιμήσεις την αξία μίσθωσης του ακινήτου σου και να το νοικιάσεις αρκετά χαμηλότερα από παρόμοια ακίνητα στην περιοχή σου. Κατά αυτόν τον τρόπο, πάλι θα χάσεις χρήματα.
- Μάθε όσα περισσότερα στοιχεία μπορείς για τον άνθρωπο που έχεις απέναντί σου ως υποψήφιο ενοικιαστή. Τι δουλειά κάνει, πόσα χρήματα βγάζει, ποια είναι η οικογενειακή του κατάσταση. Μπορεί να σου φαίνονται αδιάκριτα όλα αυτά, αλλά πίστεψέ με μπορούν να σε γλιτώσουν από μπελάδες. Κάλιο να φανείς στην αρχή περίεργος παρά να περιμένεις το ενοίκιο σου και να μην έρχεται.
- Η καλύτερη μου συμβουλή, που ξαφνιάζει τους ιδιοκτήτες όταν την πρωτοακούν και έπειτα με ευχαριστούν που κάτι τόσο απλό δεν το είχαν σκεφτεί και οι ίδιοι είναι η εξής: Ζήτησε από τον υποψήφιο ενοικιαστή να σου δώσει τα στοιχεία επικοινωνίας με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη που νοίκιαζε και την άδεια να τον καλέσεις. Όπως όταν παίρνεις ή δίνεις συνέντευξη για δουλειά σε ρωτούν για συστάσεις και για ποιο λόγο έφυγες από την προηγούμενη σου δουλειά, έτσι μπορείς να κάνεις και στην ενοικίαση. Πίστεψε, μόνο από την απάντηση του υποψήφιου ενοικιαστή στην ερώτησή σου, θα καταλάβεις αν κινδυνεύεις να χάσεις τα ενοίκια σου ή όχι.
- Πολύ σημαντικό στοιχείο είναι ο άνθρωπος που έχεις απέναντι σου και διαπραγματεύεται την ενοικίαση, να είναι και εκείνος που θα αναγράφεται στο συμφωνητικό ενοικίασης (είτε η εταιρία του με εκείνον διαχειριστή, αν πρόκειται για εταιρία). Αν αρχίσει τα: «θα πρέπει να μπει σε άλλο όνομα γιατί δεν τα δικαιολογώ, να μπει στο όνομα της γυναίκας μου, άντρα μου, μάνας μου κτλ ή σε μια άλλη εταιρία, ειδικά με αλλοδαπό διαχειριστή, τότε τρέξε μακριά.
- Τελευταίο και σημαντικότερο. ΟΧΙ μαύρα χρήματα και μετρητά κάτω από το τραπέζι. Αν οι φόροι είναι υψηλοί για εσένα, προτίμησε να αυξήσεις την τιμή του ενοικίου, ώστε να καλύπτεις και τους επιπλέον φόρους παρά να συμφωνήσεις σε μαύρα. Στην αρχή μπορεί να είναι όλα καλά, όμως θα έρθει εκείνη η στιγμή που πολύ πιθανό είναι να πάψει να στα δίνει. Τότε έμπλεξες. Ο ενοικιαστής θα σου δίνει τα νόμιμα και δεν θα μπορείς να κάνεις τίποτα!
Υιοθετώντας τα παραπάνω ελαχιστοποιείς τις πιθανότητες να χάσεις τα χρήματα σου από τα ενοίκια. Σε κάθε περίπτωση πριν προβείς σε οποιαδήποτε ενοικίαση θα πρέπει να έχεις μαζί σου έναν καλό δικηγόρο και έναν καλό μηχανικό.
Ο δικηγόρος για να καταρτίσει σωστά το συμφωνητικό και ο μηχανικός για να σε προστατέψει, σε περίπτωση που η χρήση για το οποίο το ενοικιάζεις δεν μπορεί να πραγματοποιηθεί και ο ενοικιαστής στραφεί εναντίον σου.