Κάθε χρόνο τέτοια εποχή κάνω τις προβλέψεις μου για τη νέα χρονιά. Και για να συνεχίζω να το κάνω, μάλλον φαίνεται πως τα περισσότερα βγαίνουν αληθινά. Σε διαφορετική περίπτωση θα έψαχνα τρύπα να κρυφτώ. Δεν είμαι μάγος, ούτε προφήτης, απλά ένας άνθρωπος ο οποίος βρίσκεται στην αγορά, επιχειρεί ο ίδιος και είναι καλός παρατηρητής.
Και επειδή σου έγραψα τι είμαι, πριν προχωρήσω παρακάτω θα ήθελα να ξεκαθαρίσω πως επίσης δεν είμαι σύμβουλος ακινήτων, ούτε έχω κάποιο όφελος από αυτό το email. Δεν προτρέπω για επενδύσεις. Καταθέτω απλά την γνώμη μου, με βάση την εμπειρία μου. Η γνώμη μου είναι καθαρά υποκειμενική και εστιάζει στην Αττική όπου και κατά βάση δραστηριοποιούμαι.
Ένα χρόνο μετά, ήρθε η στιγμή να δούμε πόσο μέσα έπεσα στις περσινές μου προβλέψεις (έαν δεν έχεις διαβάσει το περυσινό email μπορείς να το κάνεις εδώ), να κάνουμε την αποτίμηση της αγοράς ακινήτων σήμερα και να προχωρήσουμε με νέες, δυνατές και ρεαλιστικές προβλέψεις για το 2025.
Πάμε λοιπόν να ξετινάξουμε την αγορά ακινήτων!
-Παλιά ακίνητα (διαμερίσματα)
Πέρυσι είχα πει πως το πρόγραμμα «Σπίτι μου» θα καθορίσει την τύχη αυτών των ακινήτων. Επιβεβαιώθηκε; Σε μεγάλο βαθμό. Η πρόβλεψη βγήκε αληθινή, καθώς το πρόγραμμα «Σπίτι μου 2» ξεκινά στις 15 Ιανουαρίου, επιβεβαιώνοντας τη σημαντική επιρροή του στη ζήτηση και τις τιμές.
Σήμερα: Οι τιμές παραμένουν υψηλές λόγω της αυξημένης ζήτησης, και η ανακαίνιση συνεχίζει να αποτελεί σημαντικό εργαλείο για τη διατήρηση ή αύξηση της αξίας.
Για το 2025: Οι τιμές θα παραμείνουν σταθερές, και δεν θα δούμε κατάρρευση λόγω της στρέβλωσης που προκαλεί στην αγορά το συγκεκριμένο πρόγραμμα.
-Νεόδμητα (διαμερίσματα)
Το 2024 είπα πως η κατασκευαστική δραστηριότητα θα συνεχιστεί δυναμικά λόγω των ήδη εκδομένων οικοδομικών αδειών. Εδώ έπεσα διάνα! Οι νέες οικοδομές συνεχίζουν να ξεφυτρώνουν σαν τα μανιτάρια σε όλη την Αττική, με ιδιαίτερη έμφαση στα Νότια Προάστια και τα προάστια γύρω από τη γραμμή του μετρό.
Σήμερα: Η κατασκευαστική δραστηριότητα καλά κρατεί, αλλά οι αγοραστές αρχίζουν να γίνονται πιο επιλεκτικοί.
Για το 2025: Περιμένω ελαφρά επιβράδυνση στην έκδοση νέων αδειών, αλλά τα έργα που ξεκίνησαν θα ολοκληρωθούν. Οι τιμές θα παραμείνουν ψηλά λόγω αυξημένου κόστους κατασκευής. Το πρόβλημα το έχουν οι κατασκευαστές και όσοι αγόρασαν σε υψηλές τιμές για να χτίσουν καθώς η απόφαση του ΣτΕ που ακύρωσε βασικά άρθρα του ΝΟΚ, έχει προκαλέσει αναστάτωση και αβεβαιότητα, καθυστερώντας ή ακυρώνοντας έργα.
-Χρυσή Βίζα
Εδώ οι προβλέψεις μου επαληθεύτηκαν 100%! Οι περιοχές με χαμηλότερο κατώφλι επένδυσης (250.000 ευρώ) όντως ανέβασαν στροφές. Πειραιάς, Περιστέρι, Γέρακας: όλα γνώρισαν ανάπτυξη.
Σήμερα: Η Χρυσή Βίζα παραμένει ισχυρό εργαλείο για την αγορά ακινήτων, αλλά αρχίζει να δείχνει σημάδια κορεσμού στις ακριβές περιοχές (Βόρεια & Νότια Προάστια) και παγώματος στις λιγότερο προνομιακές, καθώς τα όρια αυξήθηκαν κατά πολύ.
Για το 2025: Περιμένω μείωση του γενικότερου ενδιαφέροντος και λιγότερες συμβολαιογραφικές πράξεις. Το ενδιαφέρον θα μετατοπιστεί στις περιοχές με τα χαμηλότερα όρια και ταυτόχρονα θα γίνει προσπάθεια να ωφεληθούν στις περιοχές με τα υψηλότερα όρια από τα παραθυράκια του νόμου (διατηρητέα κτήρια και ακίνητα που αλλάζουν χρήση).
-Airbnb
Όπως προέβλεψα, τα μέτρα ρύθμισης ήταν ασπιρίνες. Η αγορά συνέχισε να ανθεί, αλλά ο ανταγωνισμός έγινε ανελέητος.
Σήμερα: Όσοι διατηρούν ακίνητα υψηλών προδιαγραφών συνεχίζουν να επωφελούνται, ενώ τα φθηνότερα ακίνητα σε αδιάφορες περιοχές δυσκολεύονται.
Για το 2025: Από την 1η Ιανουαρίου που θα ισχύσουν τα επιπλέον νέα μέτρα θα υπάρξει πτώση των εσόδων για τους ιδιοκτήτες βραχυχρόνιας μίσθωσης και αρκετοί από αυτούς θα το σκεφτούν σοβαρά να επιστρέψουν στην μακροχρόνια μίσθωση καθώς η άσκηση δεν θα βγαίνει. Ο “κόφτης” στις νέες καταχωρίσεις για το 2025 δημιουργεί αβεβαιότητα και φρενάρει τις επενδύσεις. Οι νέοι φόροι, όπως το ΤΑΚΚ, επιβαρύνουν περαιτέρω την ελκυστικότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Μόνο τα κορυφαία ακίνητα με αναβαθμίσεις και καλή τοποθεσία θα παραμείνουν ανταγωνιστικά.
-Ενοίκια
Εδώ ήμουν κατηγορηματικός, και η πρόβλεψή μου επαληθεύτηκε πλήρως: Τα ενοίκια δεν έπεσαν. Η ζήτηση παραμένει υψηλή, ενώ οι τιμές πιέζουν τους ενοικιαστές στα όριά τους.
Σήμερα: Ενοικιαστές στρέφονται σε λύσεις συγκατοίκησης ή σε μικρότερα ακίνητα.
Για το 2025: Δεν βλέπω πτώση ενοικίων στον ορίζοντα. Αντίθετα, πιθανή είναι μια νέα μικρή άνοδος, ιδίως στις περιοχές γύρω από το μετρό και τον προαστιακό.
-Επαγγελματικά ακίνητα
Η κατηγορία αυτή είναι η μεγάλη απουσία του περσινού μου email.
Σήμερα: Τα γραφεία και τα καταστήματα δείχνουν να ανακάμπτουν, ειδικά στα κέντρα πόλεων και γύρω από συγκοινωνιακούς κόμβους.
Για το 2025: Προβλέπω ότι τα επαγγελματικά ακίνητα θα αποκτήσουν νέα δυναμική, λόγω της σταδιακής επιστροφής των εργαζομένων σε φυσικά γραφεία και της ενίσχυσης του εμπορίου.
-Τουριστικά ακίνητα
Εκτός από τα διαμερίσματα που ενοικιάζονται ως Airbnb, στις φετινές προβλέψεις περιλαμβάνω τα ακίνητα προς τουριστική αξιοποίηση. Η νέα αυτή κατηγορία παρουσιάζει αυξημένη ζήτηση, ιδιαίτερα σε περιοχές με υψηλό τουριστικό ενδιαφέρον όπως η Μύκονος, η Σαντορίνη και το κέντρο της Αθήνας.
Σήμερα: Οι τιμές παραμένουν υψηλές και οι ιδιοκτήτες επωφελούνται από τη συνεχιζόμενη εισροή ξένων επενδύσεων και τη ζήτηση για τουριστικά καταλύματα. Η κατηγορία αυτή για εμένα αποτελεί μία από τις πιο ανθεκτικές και κερδοφόρες στην αγορά.
Για το 2025: Τα ακίνητα προς κάθε είδους τουριστική εκμετάλλευση θα αποτελέσουν την κορωνίδα της διατήρησης και της αύξησης των τιμών στις τουριστικές περιοχές της χώρας. Τα ακίνητα αυτά θα βοηθήσουν γενικότερα την προσέλκυση ακόμη μεγαλύτερου αριθμού τουριστών και συνάμα υψηλότερου βιοτικού επιπέδου.
Συμπέρασμα: Το 2025 δεν θα είναι το έτος της «φούσκας» που όλοι φοβούνται. Η αγορά ακινήτων παραμένει σταθερή, αλλά το κλειδί για επιτυχία είναι η σωστή τοποθεσία, η ανακαίνιση και η προσαρμογή στις απαιτήσεις της εποχής.
Και τώρα, όπως λέμε στον κλάδο μας: “Τα ακίνητα δεν πεθαίνουν ποτέ, απλώς αλλάζουν ταχύτητες!” Στο χέρι μας είναι να είμαστε στο σωστό σημείο, τη σωστή στιγμή. Σου εύχομαι καλή επιτυχία και έξυπνες κινήσεις το 2025!